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售樓書失實及誤導
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decidendi



註冊時間: 2006-10-18
文章: 2411
來自: Planet Earth

發表發表於: 星期二 二月 09, 2010 9:53 am    文章主題: 引言回覆

縉城峰廣告被投訴誤導
Apple Daily, 2010年02月09日



嘉里建設與市區重建局合作的縉城峰,位於西營盤,廣告卻標榜是「港島西半山」。

【本報訊】呎價高達 1.1萬元的港島西區新樓盤縉城峰上周六開售,地點明明位於西營盤,發展商嘉里建設的樓盤廣告卻標榜「位處港島西半山」。有中西區區議員不滿發展商誤導買家,去信消費者委員會投訴。消委會對事件表示關注,考慮日後規管樓盤廣告內容。

在西營盤自稱西半山

中西區區議員陳財喜昨日去信消委會主席張炳良,要求關注近日開售的縉城峰銷售手法。信件表示,發展商在鋪天蓋地的宣傳中,標榜樓盤位處西半山,但以中西區區議會的選區來說,只是屬於正街選區,質疑發展商誤導,要求消委會跟進。

他向本報表示,不少街坊近日向他反映,認為廣告嚴重失實,「我哋呢度都係半山,咁般含道咪變做山頂?」

縉城峰是市區重建局重建項目,與嘉里建設合作發展,位於西營盤第一街與第二街之間,上周六開售銷情不俗,建築面積呎價高達 1.1萬元。嘉里在廣告標題中,標榜該項目是「香港第一街•港島西半山」。不過,根據區內居民一般認知,西半山一向是指羅便臣道、干德道及般含道一帶。

消委會總幹事劉燕卿表示不評論個別事件,但承認近年收到有關樓盤廣告誤導的投訴有上升趨勢,「明明唔係嗰區,又係都要話自己係嗰區,意圖講得唔清楚誤導人,咁做非常之唔好。」她說政府的規劃藍圖清楚劃分了不同區域,即使廣告着重創意,也不應隨便更改所在地區的名稱。

她稱雖然政府已規管了售樓書內容,但她表示,正考慮是否有需要日後也規管樓盤廣告。
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decidendi



註冊時間: 2006-10-18
文章: 2411
來自: Planet Earth

發表發表於: 星期二 三月 23, 2010 10:56 am    文章主題: 引言回覆

玻璃牆 短睡床 小衣櫃 混淆買家
修訂指引 示範單位不容誤導
Apple Daily, 2010年03月23日
記者:呂焯均


【本報訊】地產商示範單位充斥誤導陷阱,政府日內將會宣佈修訂售樓指引,規定示範單位不能誤導買家,包括整個單位不能沒有真實的間隔,不能以特細傢俬佈置,令示範單位看來比正常闊大,但跳層問題暫時不作管制。消費者委員會說不良售樓手法層出不窮,旗下一個小組將研究其他未解決的問題。

示範單位充斥陷阱


鄭汝樺(右)查看尚御的示範單位,目睹發展商以玻璃代替實心牆。
運輸及房屋局圖片

運輸及房屋局局長鄭汝樺昨日微服巡視兩個樓盤觀察示範單位,曾被認出她的市民誤以為她有意買樓,其後該局發出簡單新聞稿,指鄭汝樺實地觀察示範單位所提供資料是否全面及準確,又說該局正探討進一步的措施,以加強一手樓包括示範單位的規管。

本報獲悉,運輸及房屋局已決定修訂發給地產商的售樓指引,加強規管一手樓示範單位的裝飾設計,不能存在誤導成份。消息說,該局留意到市民的不滿,地產商千方百計要增加示範單位的空間感,包括以透明玻璃當牆壁代替實心牆「偷位」,降低單位細小形成的壓迫感,亦減少了實心牆之間的「死位」。

部份示範單位的房間會縮短睡床長度;衣櫃特別細小,其實放不下正常的衣架,卻令人以為房間可容納衣櫃;示範單位不設大門,僅於地上貼上膠紙指出大門位置;有些示範單位的客廳與露台不設趟門;廚房改建為開放式設計,與客廳連接。連串粉飾和加工,把示範單位隱惡揚善,淪為設計師的展覽品,沒有真正的示範作用,反而令消費者混淆。

鄭汝樺巡示範單位

鄭汝樺昨日到訪的兩個樓盤示範單位,從該局發放圖片可見,她目睹尚御以透明玻璃代替實心牆,以及名家匯以虛擬衣櫃的伎倆。

消息說,運輸及房屋局修訂售樓指引,只能應用於新批土地,即一手樓,若地產商收購舊樓重建,仍不受規管。該局將與地產建設商會商討規管細節,並要求商會主動發指引給會員,一併規管非一手樓示範單位。

去年底半山天價樓盤天匯引起跳層問題,第 33層樓宇卻變成 88樓,政府近日發現地產商已自律,除傳統不使用 14樓等不吉利樓層外,已沒有連跳幾層情況,故暫不作規管。

天匯的發展商恒基地產發言人說,示範單位會跟實際環境裝飾,但設計會花心思,發揮創意,給消費者參考。恒基不反對政府規管。消委會指仍有其他售樓不良手法問題,旗下樓宇問題小組短期內會開會研究。
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decidendi



註冊時間: 2006-10-18
文章: 2411
來自: Planet Earth

發表發表於: 星期六 四月 10, 2010 6:25 pm    文章主題: 引言回覆

地建會商討樓花規管
Apple Daily, 2010年04月10日



蔡宏興認為,設交樓標準示範單位亦未必可真實反映實際面積。

【本報訊】因應市場關注發展商銷售樓花透明度,消息指出,地產建設商會下周開會商討有關問題。對於政府有意加強規管樓花銷售,如售樓處內增設交樓標準示範單位,有發展商認為技術上存在困難。

南豐發展董事總經理蔡宏興認為,現行銷售樓花已清晰列明出售單位面積,包括建築面積、實用面積,所攤分公用面積等,對買家已具一定保障。至於在售樓處設交樓標準示範單位,以及示範單位間隔尺寸,須與獲批的圖則相符,他指,由於落成單位會因應樓層高低,結構牆厚薄有別,而令同層單位面積有差別,設交樓標準示範單位亦未必能完全真實反映實際面積。

對於市傳政府擬將公佈交易銷售紀錄,由現時樓花期內延長至項目取得滿意紙後 14天,蔡宏興認為只要政府清晰及明確列明期限便可。

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decidendi:

紅字部份全是諸多狡辯的廢話!!
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decidendi



註冊時間: 2006-10-18
文章: 2411
來自: Planet Earth

發表發表於: 星期二 四月 13, 2010 2:03 pm    文章主題: 引言回覆

避風塘變世外桃源 工廠區美化為綠林
廣告「創意」被指存心誤導
Apple Daily, 2010年04月13日


樓盤廣告多創意 買家慘受騙


《御龍山》
售樓書將工廠區、馬會宿舍與沙田污水處理廠(上圖虛線示)改為綠樹林蔭;實際環境非常嘈吵。

【本報訊】樓盤廣告誇張失實,避風塘繪畫成蓬萊仙境,牛池灣說成飛鵝山,誤導買家。消費者委員會過去三年收到 20宗針對樓盤廣告的投訴,總幹事劉燕卿指,發展商將新盤包裝成豪宅的情況越來越嚴重,「賣幾百萬咁貴,自然用多啲『創意』吸引人。」

鴨脷洲居民吳先生近日發現灣仔海底隧道口多了一幅巨型樓盤廣告,是發展商新鴻基地產宣傳的港島南區豪宅新盤「南灣 Larvotto」。畫中樓盤依山臨海,附近停泊了遊艇與帆船,一片世外桃源的景象,但吳先生直斥:「完全抽離現實,嗰度係避風塘同船廠,泊咗好多漁船,周圍係公屋。」他認為廣告存心誤導買家。即將開售的南灣原是工業用地, 10年前申請改作住宅用途。


《南灣 Larvotto》
樓盤在廣告中依山臨海,附近有遊艇與帆船。


《南灣 Larvotto》
實際被泊滿漁船的避風塘和船廠包圍。

業主忍無可忍搬走

面對公眾日益不滿發展商的誤導售樓手法,政府去年 10月要求地產建設商會發出指引,禁止售樓書內有誇張失實的插圖。不過,去年 6月指引出爐前梁先生已被廣告吸引,買入信和置業的火炭區新盤御龍山 17樓一個單位,入伙後發現跟現實有很大出入。

原來信和在售樓書廣告插畫中,將御龍山附近整個工廠區、馬會宿舍與沙田污水處理廠全部抹掉,改畫為綠樹林蔭。梁先生入伙後才知居住環境很嘈吵,跟廣告描繪的恬靜環境完全不符,忍無可忍下,早前將單位放售,舉家搬走。

牛池灣當成飛鵝山

樓盤廣告插圖天馬行空,文字描述同樣離題萬丈。新鴻基地產另一新盤「 ARIA峻弦」,宣傳時吹噓樓盤位處飛鵝山豪宅地段,但真正位置原來在牛池灣豐盛街 51號,跟地圖上標示的飛鵝山,相隔最少一公里。峻弦所在的豐盛街,根據城市規劃委員會資料,屬牛池灣分區計劃大綱圖,飛鵝山則屬井欄樹分區計劃大綱圖,是兩個完全不同地方。事實上,新鴻基一直刻意將豐盛街「飛鵝山化」,新地同街另一樓盤曉暉花園, 10年前推售時已經以位處飛鵝山做宣傳。

除位置失實,連海景也誇大。新地宣稱峻弦有「開揚的維多利亞港全景」,甚至「飽覽啟德郵輪碼頭景致」,樓盤廣告更附有一幅盡覽維港夜景的圖片。惟翻查資料,無論是毗鄰的曉暉花園或清水灣道 8號高層單位,只能瀏覽部份維港景色。有攝影人士指,要盡覽維港全景,除非在真正的飛鵝山山頂。
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decidendi



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文章: 2411
來自: Planet Earth

發表發表於: 星期二 四月 13, 2010 2:04 pm    文章主題: 引言回覆

消委會教路:要實地視察
Apple Daily, 2010年04月13日


【本報訊】現時本港沒有針對性法例規管樓盤廣告或示範單位,《失實陳述條例》只屬概括性規範,政府去年底透過地產建設商會發出的新指引,也是規管售樓書內容。消費者委員會提醒買家,不能盡信廣告或示範單位,除要參考售樓書及向城市規劃委員會查詢樓盤附近的規劃,一定要實地視察。

消委會 07年至今接獲 20宗涉及樓盤廣告失實的投訴,包括位置失實、誇大樓層、優惠不兌現與插圖超現實等。消委會總幹事劉燕卿表示,近年所有開售新盤均包裝成豪宅,廣告中的「創意」也相應增加;部份新盤開售時,標榜優惠按揭,買家落訂後才發現發展商或有關方面根本提供不到優惠,「令到買家好徬徨。」

免責聲明不是藉口

對於發展商在樓盤廣告加入免責聲明,強調插圖是畫家想像,劉燕卿認為不是誤導買家的藉口,「唔係事實,畫嚟做乜?」她說廣告內容需創意空間,但不能太離譜,「起碼提供真實資料,事不離實。」

她指《失實陳述條例》並非針對性規管樓盤廣告內容或示範單位,所以市民買樓時不可盡信發展商,應親自去樓盤現場視察環境。

若市民被樓盤廣告或示範單位誤導買入貨不對辦的單位,可向消委會投訴,消委會訴訟基金過往曾為小業主出頭,向發展商追討損失。 07年 6月上水海禧華庭三名業主控告發展商泛海國際集團的附屬公司,在廣告誇大單位樓高,雙方最終庭外和解。
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註冊時間: 2006-10-18
文章: 2411
來自: Planet Earth

發表發表於: 星期三 四月 14, 2010 9:51 am    文章主題: 引言回覆

蘋論:賣菜呃秤要罰 賣樓誤導無罪
Apple Daily, 2010年04月14日


負責房屋政策及監察樓市的運輸及房屋局局長鄭汝樺近期高調參觀多個新樓盤示範單位後突然出招,提出三項規限樓花銷售的招數,包括要求發展商提供單位更真實的資訊,減少廣告失實情況及公佈發展商高層自購樓盤單位的交易資料。

鄭局長「突襲」財雄勢大的發展商,迫使他們改善售樓手法及提高交易透明度當然是件好事,但樓花銷售手法有問題不是最近才發生的事,不是近幾年才有的事,而是長期的問題。中招買入「縮水」豪宅或「化妝」豪宅的買家甚多,只是他們已付出沉重的代價或畢生積蓄,無法反抗,惟有啞子吃黃連,把苦水吞進肚子裏。鄭局長及特區政府現在才出手實在太後知後覺了。

事實上跟其他一般商品、貨品相比,管制發展商出售樓花的規限實在寬鬆的有點荒謬,有點不可思議。街市攤販出售的魚或菜心不足秤,少了三幾両的話,執法部門隨時大舉出動,到街市高調拉人;又或是暗中扮買家放蛇,把呃秤的攤販逮個正着。為了及早發現呃秤,執法部門又在街市設立公正磅,增加買賣的透明度,減少爭拗。發展商賣「縮水」豪宅,實用面積低於八成的比比皆是,有的甚至低至七成以下。買一千呎的樓,實際居住的面積只有七百呎,其餘三百呎七除八扣不知跑到甚麼地方去了。

這樣的「呃秤」做法不但沒有執法部門追究,政府官員多年來更視若無睹,看成常態。鮮魚每両五、六元,攤販呃秤三両不過涉及二十元的不當利益,執法部門打擊起來毫不手軟。樓花每呎動輒過萬元,實用面積比建築面積少三百呎等同令小業主平白損失三百萬元;偏偏政府卻無動於衷,從未追究,甚至沒有任何執法部門跟進。這樣的對比不是很荒謬嗎?

減肥藥物廣告經常標榜毋須節食毋須運動就可以速效消腩;政府當局除了對有關說法口誅筆伐,不斷澄清外,又有法例管制不良醫藥廣告,隨時罰款,以阻嚇藥商或其他公司誤導消費者。發展商銷售樓花的廣告促銷手段比減肥藥品生產商更厲害。明明是舊區舊樓旁的樓宇,卻被說成是顯貴豪宅;樓宇明明座落牛池灣,廣告卻不住的說是飛鵝山豪宅;明明位於堆填區旁常被臭味圍繞,卻被說成是綠油油、心曠神怡的健康生活新居所!再加上示範單位往往設在遠離樓盤所在地的商業中心,買家根本難以了解樓盤四周環境、景觀、氣味如何,惟有聽信廣告的訊息。

顯而易見,樓花廣告誤導的情況比減肥藥廣告有過之而無不及,受誤導的消費者受的損害、損失更大。偏偏特區政府對充滿誤導成份的樓盤廣告隻眼開隻眼閉,對發展商在示範單位所用的掩眼法及失實裝飾不置一詞,任由消費者及小業主被誤導,任由業主買入貨不對辦的樓宇。這種偏袒厚待地產發展商的做法實在荒謬之極。

今次鄭汝樺局長及特區政府終於願意拿出一點點勇氣,糾正一下地產發展商的不良歪風,批評一下各種誤導性的做法。問題是政府提出的三招只是守則之類的東西。沒有法律效力,也沒有罰則,阻嚇力有限。要有效打擊樓花「貨不對辦」、誤導的情況,政府應當積極考慮立法規管出售樓花的手法、程序,確保小業主得到充足的資訊才作人生最重要的投資!
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decidendi



註冊時間: 2006-10-18
文章: 2411
來自: Planet Earth

發表發表於: 星期四 六月 17, 2010 1:19 pm    文章主題: 引言回覆

市民捐贈 300份 成歷史見證
30年樓書 由平實到浮誇
Apple Daily, 2010年06月17日
記者:陳沛敏


那個年代,未有九招十二式,樓盤售樓書上,也未見超現實歐陸園林、大躍進式瘋狂跳層、牛池灣變飛鵝山的移形換影。最近,香港歷史博物館收到一名市民捐贈的 300多份的售樓書和資料,橫跨 67年至 97年。館方專家說,樓書的演變,反映了香港城市規劃、地產業發展和民生轉變,「嗰時啲樓書好平實,相對比較接近現實。」

30年樓書 由平實到浮誇



香港歷史博物館一級助理館長(都市及口述歷史)陳成漢接受訪問時介紹,這批售樓說明書和相關資料全部是住宅樓盤,最早一份是 67年開售的觀塘月華街天星樓,最新的是 97年開售的天水圍嘉湖山莊美湖居,剛好橫跨 30年。

陳成漢說,翻看這些樓書,會發現不同年代的特色和賣點。現在的售樓書通常厚厚一叠, 60、 70年代的售樓書相對較為簡單,初期的連樓宇面積也未有標明,要消費者根據單位平面圖的呎數計算,但到 80年代已有樓盤分別標明建築面積與實用面積。

同時,早期的樓書着重「貨真價實」,清楚列明售價和用料,例如 67年天星樓的售樓書,註明大廈外牆「用石屎機依比例落一.一.二及一.二.四英坭沙,全白石屎及用震機過壓」、「鋪六分厚柚木地板」,反映當年消費者最關注樓宇結構安全和裝修質素,發展商也「均真」一點。


太古城是港島首個大型屋苑,其中 76年開售的鄱陽閣是最早期的單位之一。


市民捐出的樓書當中,最早的一本是 67年開售的天星樓,是當年霍英東旗下立信置業的項目。

太古城鄱陽閣售 12萬

68年全港首個大型屋苑美孚新邨落成,當年無綫電視開台不久,美孚新邨的樓書標榜有電視線,每層樓有垃圾槽「徹底解決垃圾桶塞滿走廊之嚴重問題」,騎樓設有晾衣架供住戶晾衣服,似乎比近年樓盤更「以人為本」,至少不會出現晾衫位對着廚房油煙出口的非人性化設計。
綜觀舊時的售樓書,無論繪圖、文字描述都較為平實,沒有現在樓盤宣傳的浮誇,「嗰時啲樓書好平實,例如寫埋鋪乜嘢磚,相對比較接近現實,唔係弄虛作假。」

樓價方面,更是差天共地,不計通脹的話升幅驚人,例如港島最早的大型屋苑太古城, 70年代中期入伙的洞庭閣、鄱陽閣, 500至 600方呎單位售價由 12萬多至 18萬多元,平均呎價 200多元,今時今日,呎價可近 7,000元,升幅達 35倍。

香港歷史博物館預計,經整理後的這批樓書,一共 300多份,可能會在明年中展出。


68年美孚新邨開始分期入伙,售樓書賣點包括電器設備、石油氣及冷熱水喉等。
成啟聰攝


重要角色 霍英東開創賣樓花先河

「收錢收到自己都害怕」


已故富商霍英東,在當年香港地產發展史中扮演重要的角色。
資料圖片

這批樓書當中,最早的一本是 67年開售的天星樓,是當年霍英東旗下立信置業的項目。陳成漢指出,霍英東在香港地產發展史扮演重要的角色,他開創了賣樓花先河,也將分層出售的做法發揚光大,才有售樓書的出現,改變了香港地產業的發展。

香港 19世紀已拍賣土地,當時批地年期是 75年,但受到英商為主的發展商批評,指年期太短有礙長遠發展,後來政府批地都以 999年為期, 70年代的港島區樓盤售樓書,仍見標榜「 999年期」的字眼。

60年代始分單位出售

戰前買樓要整幢買,再租給房東分租,因此只有如張祝珊、利希慎等大富人家才有能力買樓,後來透過「分契」、「公契」等法律安排,樓宇才能分層,以至 60年代至今的分單位出售。

霍英東之前,樓宇買賣是現貨交易,霍英東開創了賣樓花先河,由律師行或銀行作具公信力的中介人代收訂金,再印製售樓書給買家「睇板」。 1954年首份售樓書《九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書》誕生,豬籠入水的霍英東形容當時「不用什麼本錢,就賺那麼多錢,收錢收到自己都害怕。這樣賣下去,不知要賺多少錢!」

眼見在香港搞地產「肥到襪都着唔到」,商家爭相入市,更因六七暴動後樓市暴跌,地皮賤賣,囤積居奇,長實、新地、新世界等華資地產商紛紛冒起,但霍老反而因星光行一役元氣大傷,其後也淡出地產市場。

身份成謎

捐樓書因為要搬家

基於私隱理由,歷史博物館不肯透露售樓書捐贈者的身份,只知道這位樓書收藏家因為搬屋,適逢博物館舉辦「 1960至 1970年代香港社會生活展覽暨文物徵集」,才割愛把這批保存得相當好的樓書送給館方。

特別鍾情港島東樓盤

香港歷史博物館正徵集香港 60至 70年代的街頭照片、教學用具、兒童讀物、銀行錢罌、包裝招紙和禮盒等舊物。一級助理館長陳成漢說,徵集至本月 30日結束,至今有過百市民聯絡館方,館方已接收其中 30多位市民捐贈的 360多套物品,包括當年的兒童刊物、天台小學的教材、 70年代清潔香港運動的「清潔小姐」海報等。

市民交來的舊物中,這批售樓書相當特別,共 164本,連同夾附的資料,達 300多件。至於這位市民為何會儲起大量樓書,陳成漢表示不方便透露市民的私隱,不排除對方可能較熱衷置業投資。但從其保存的樓書可見,這位神秘樓書收藏家特別鍾情港島東的樓盤,由單幢樓到大型屋苑都有,檔次中上,包括賽西湖花園等豪宅,也有 85年開售時創買樓人龍排隊時間最長紀錄的杏花邨;當時,開售前八天已開始有人輪候買樓。
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